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鹰在飞翔的博客

所有的都是原创,只是可惜文笔太差。

 
 
 

日志

 
 

是谁撑起了高房价  

2009-10-12 16:36:44|  分类: 金融经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在我们所作的房地产项目调研里,从广州到深圳到其他城市,便宜的在今年初一个海滨城市也看过,1800元/平方米。但是更多的,就以广州为例,一般都是1万多元/平方米,看过深圳一个海边别墅项目,价格高达10万元/平方米。

高房价早已是事实,房价和收入比也早就高过了国际上通行的六比一的比例。深圳市房价收入比高达15.1,四大城市均超过了10。

一般来说,房价收入比超过6就是有着严重的泡沫,可是中国市场很奇特,尽管房价收入比如此之高,价格却还一个劲的往上窜,深圳一手房单周成交价曾达到2万元/平方米,月均成交价超过1万6千元/平方米。

大家都喊房价高,很多人都希望房价能掉下来,希望能买个房子住。当然,也有一些有识之士担心房价高了,崩下来的时候会砸伤人的。

89年前的日本和现在的中国一样,房价一直往上窜,大家都在说东京的财富可以买下整个美国了。那时候日本人也像现在的中投公司一样,到处收购。股市也向好,牛得不得了。后来情况大家都知道了,崩下来了,最多时跌去80%。在今天的东京,房价仍比不上89年。

香港房价在97年后也崩了,曾跌去达70%。

美国的房价跌去倒是不太多,因为资产证券化在里面作梗,结果弄成了一个世界金融危机,本来是美国人的损失,结果不小心传染了出去,全世界跟着吃药,还跟着花钱治病。

正是这样,才让很多人担心,中国房价再这样走下去,那不是想步日本和香港的后尘吗?但换一想,我们伟大的党中央的人会傻吗?这么简单的问题都看不出来,还拿房地产来冒险。这个倒还真说不定,没有人说会日本政府会傻,香港政府会傻吗?美国政府会傻吗?但他们还是跌倒了,而且都是前赴后继不怕牺牲向着高房价进军,最后损失惨重。

我认为最核心的还是利益作怪,所以我们中央政府才会不怕牺牲,向着日本和美国人走过的路,前赴后继的往前冲。

中央政府5年一届,实际上算得上是10年一届。作为政府首脑,要的就是政绩。

GDP增速不得低于8%,可以看作中央政府死守的一条防线。

可是中央政府手里头的牌并不多。尽管发生了严重的金融危机,但中央政府放了话,GDP不得低于8%。而中国经济一向都是三驾马车。金融危机一来,这马车走得不顺了,外贸不行了。

中央政府高喊拉动内需,来了几个大的活动,家电下乡,汽车下乡,但都不能从跟本上解决内需的问题。

只有一招了,就是投资。

因此,四万亿的投资计划出来了,不过四万亿主要是铁公基。对于房地产很多人可以会认为,应当吸取美国的经验教训,结果房地产很快就被定调为支柱性产业,一系列鼓励政策出台了。初开始有点让人惊讶,难道真的不怕死?

当然,中央政府还是有很强大的调控手段,印钞机是中央政府的强大支撑。当然,退一万步说,发生了危机后,要死的也是房地产企业、银行、和老百姓,中央政府死不了。

2008年中国GDP为30万亿,当年的房地产业固定投资总额达3.5万亿。啧啧,拿这个数据和GDP一对比,就知道房地产业的重要性了。

房地产业同时还带动了50多个行业的发展(通俗的说法),房地产业要是崩溃了,哪一届政府都不好弄。但中国是不完全市场经济,政府手里头的资源特别多,货币的发行权一直在政府那里。用货币是可以在短时间内支撑起房地产业的。后面的政策也就不多说了。

在这里可以看到,中央政府非常需要房地产业来带动经济的发展,实现保8的目标。

再说地方政府吧。房地产业对地方政府的重要,首先就在于土地出让金收入。最高值的2007年,全国土地出让金收入为9200亿元。当年全国税收总额为5万亿元。当然,费的收入与税相当。

但中国的分税制,税的大部分都给了中央政府了。市级政府一般只能拿到30%上下的税收。也就是说,地方政府的税收收入也就是1。5万亿强一些。但另一方面,给地方政府拿去的土地出让金却接近1万亿元。

从国土资源部对四大城市的调查结果表明,四大城市房价中地价成本超过25%。

除了房地产外,没有如一个行业能给地方政府带来如此大的收益。呵,政府的高福利、公车、公款旅游、公款吃喝,很大部分是房地产业贡献的。

再有,房地产业运作过程中,买地,盖几十个章,对于政府官员来说,哪一个环节都是块唐僧肉。房地产企业有钱,舍得出钱,如果不狠来一刀,回到家估计老婆都会骂他傻。但换一个角度,房地产企业不给行么?如果都认真起来,两年都不一定能办得下所有证件,这项目不用做了,可以回家种田了。当然,强势的万科说他从不行贿。但万科只有一个,别的企业很难复制万科不行贿的路线。(这里不讨论这个问题)

还有几十个行业,靠着房地产吃饭的。

其中声音很强大的还有银行(金融业),他不靠房地产吃饭,但房地产却是其大客户。

这样子可以看到,从中央到地方,从企业到官员,这是一个强大的利益联盟。他们都不容许房价联下去。开人大会议的时候,他们都是代表,开国务院会议的时候,他们会是与会者,还有那些被重金打通国务院专家顾问,他们最终决定了中国房地产政策走向。

那些想要房子降价的人,人大会议上没有份或人大少,国务院会议基本不要想了。呵,也有一部分专家支持房价下降的,但看看谢国忠就知道了,说实话是没有好处的,连很独立的大摩最后都不喜欢说实话的人,别说政府了。

在这种情况下,房地产利益联盟自然的会用最强大的力量,助推中国房地产业的发展。房价高高在上,就成为理所当然的。

而且应当不会那么快下来。因为中央政府不会让房地产企业死太多,任志强还是哪个说的,房地产企业要死,也是拉银行垫背的。银行倒霉了,那些坏帐什么的,又算到老百姓头上了。银行是股份有限公司,可并不是真正的有限责任,看看汇金注资,就知道银行天大的事,都由老百姓给扛着的了。

说白了,真有事的话,是每一个中国人为房地产业的疯狂买单。所以,执政党并不担心。而且,房价太高的时候,中央将用金融政策进行调控,但房价跌太多了,同样用金融政策把房价抬上去。这简单的招术,在几年内肯定管用。除非有一天,房价疯狂得实在无法控制了,比如比现在的价格再高1—2倍,那样雪崩下来,中央政府也莫能耐何。但短期内应不会发生的。

如果利益集团再一次成功引导了国务院政策,那么中央政府可能不顾通货膨胀风险而救房地产(这种情况很可能发生),最倒霉的就老百姓,无缘无故的为房地产商和政府、银行买单了。

内需还是应当说一下。

都说中国靠投资,美国靠消费。而现在的问题是中国的投资过度,产生了泡沫,美国是消费过度,产生了泡沫。金融危机一来,美国人消费观短期内改了,储蓄率由负变为正了。

中国消费占GDP的比重,由80年代的50%,下降到目前的35%。而美国的比重则高达72%。合理的应当是在60%左右。

中央政府也很清楚,中国这个14亿人口的大国,要是能把消费拉起来,经济也就会死绑在出口、铁公基和房地产上面了。

但是,如何把消费搞起来,让大家敢放心花钱。方法很简单,建立起全民福利保障体系。中央政府当然也懂。因引出台了三年在医疗保障上面花钱9500亿的政府。但相比起财政总收入(税费总收放应当超过10万亿/年,费是不透明的,只能估算)。

2008年,中国社会保障支出6684亿元,约占财政收入比重11%,约占GDP比重2.2%,而同期发达国家社会保障总费用占国家GDP的比重是:比较低的日本是13.7%,美国16.81%,欧盟27.2%,其中,瑞典、法国和丹麦均高于30%,超过我国十几倍。(引自:http://hi.baidu.com/%D1%A7%CF%B0%D5%DF%B2%A9%BF%CD/blog/item/5e007cf64e044425720eece7.html

从上面的数据来看,中国在社会保障方面花钱太少,才是消费做不起来的核心原因。老百姓看病贵,上学贵,生不起,死不起,不存点钱行吗?但执政党也清楚,可是参加人大会议的,参加政府会议的人,都是有着很好的福利保障的。他们当然不会去为那些缺少保障的人说话了。

政府的钱在那里,各个部门,各个利益集团都说要钱,都说自己重要,最后能留下来,花在社会保障方面的钱就自然很少了。

结果就成了,三驾马车,外贸出口方面,上帝保佑,美国快点走出危机。消费喊喊口号就算了,投资最管用。房地产是个好东西,投资收益大,见效快。高房价就让它高去吧。

高房价就是抽水机,消费能力强的中产阶级(房奴算是吧)买了房以后,消费就没有那么大方了。这一点都知道,但不理他。

中国不是市场经济国家,不会按市场经济的规律走,房价短期内大跌的可能性很小,未来几年总体向上走的可能性是很大的。

当然,市场会报复每一个不遵守规则的人。只不过受伤害的不一定是利益获得者,世界从来就没有什么公平。弱者总是受到伤害的。这是现实,难以改变。

 

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