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鹰在飞翔的博客

所有的都是原创,只是可惜文笔太差。

 
 
 

日志

 
 

房地产谬论(一):刚性需求  

2010-06-07 00:12:30|  分类: 金融经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产三大谬论:

1、  刚性需求是支撑高房价的原因

2、  房价关系到五十多个行业的生死

3、  中国土地资源有限

一、先分析刚性需求的谬论

中国真的有很多人没有房子住吗?要睡大街的吗?除了无家可归者,几乎不存在。只是更多

刚性需求一直是这么多年以来,主流媒体、主流经济学家、政府层面、房地产公司关于房地产市场需求的一个最有力的说法。即房价有那么高,还会一直涨,是因为中国有13亿人口,大家都要买房子住。现在中国的城市化率大约为45%,未来中国的城市化率将应当达到70%,以2008年为例,全国总人口为132802万人,增加一个百分点即1328万人,以此带动的刚性需求,人均30平方米计算,达3.98亿平方米。

咋一听这个说法确实有道理,这就是刚性需求,市场需求如此巨大,价格怎么降得下来?

1)城市化率时间计算

2008年我国城镇人口达60667万人,比2007年增加1288万人,2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%, 2007年提高了 0.74个百分点。目前中国已经是城市化率高速发展期已过,城市化率进程非常缓慢。

估计2040—2050年的时候,中国经济达到中等发达国家水平,城市化率达到70%

假设每年城市化率增加0.74个百分点,人均需求30平方米计算   

  单位:万人 、万平方米

全国总人口

年提高城市化率

城市化率

城镇人口

新增城镇人口

刚性需求

(住宅)

实际新增住宅

累计超过需求开发

2008

132802

0.74

45.68%

60667

1288

38640

159405

127065

2009

133466

0.74

46.42%

61955

1288

38640

183316

271741

2010

134133

0.74

47.17%

63271

1315

39450

210813

443104

2011

134804

0.74

47.90%

64571

1300

39000

242435

646539

2012

135478

0.74

48.64%

65896

1325

39750

278800

885589

2013

136155

0.74

49.38%

67233

1337

40120

320620

1166089

2014

136836

0.74

50.12%

68582

1349

40476

368713

1494326

2015

137520

0.74

50.86%

69943

1361

40820

424020

1877526

2016

137520

0.74

51.60%

70960

1017

30510

466422

2313438

2017

137520

0.74

52.34%

71978

1018

30540

513064

2795962

2018

137520

0.74

53.08%

72996

1018

30540

564371

3329793

2019

137520

0.74

53.82%

74014

1018

30540

564371

3863624

2020

137520

0.74

54.56%

75032

1018

30540

564371

4391155

小计

 

 

 

 

15652

469566

4860721

 

---

137520

 

 

 

1018

30540

 

 

2041

137520

 

70%

96264

35597

 

 

 

合计

 

 

 

 

 

 

 

 

备注

1、  假设至2015,每年人口自然增长率千分之五,2015年后停止增长.

2、  假设2008—2015年房地产竣工面积每年新增15%,个人分析认为到2015年,全国房地产投资高速增长态势已经结束,但基于惯性,高速增长仍将至少持续三年,即2018年,之后将快速回落,持续多年负增长。因此设定2016—2018年平均增速为10%2019—2020年零增长。

3、  2041年全国城市化率70%计算,相比2008年累计新增城镇人口35597万人,以人均30平方米计算,累计刚性需求1067910万平方米

根据上表分析,20092020年,全国新增城市人口为15652万人,新增“刚性需求”约47亿平方米,实际上2008年竣工住宅面积就达16亿平方米。至2041年,全国城市化率达到70%2009年以来新增城市人口为35597万人,刚性需求为107亿平方米。而以目前的开发增速,以每年增速15%计算(实际上这些年房地产投资增速大于15%),2013年竣工面积即可满足2041年城市化率的所有刚性需求。

由此分析,刚性需求是存在的,但不足以支撑高房价,不足以支撑城市房地产高速发展。以刚性需求为说法,证明房地产升值潜力是一种谬论。

2)青壮年人口减少

2010年全国高考报名人数比2009年少7%。这可能是一个重大信号,推测人口出生高峰期最晚在1990年时,自那以后开始递减。市场购房主力是青壮年,所谓的岳母娘需求也是指这些人。高考报考人数减少,可能意味着青壮年人数已处于历史最高峰,2010年以后青年劳动力供应将减少,同样的购买主力也将减少。只不过这个变化应当在五年以后,即这些人走上了工作岗位以后。

似乎可以简单的认为,购买主力从人数上估计,五年后将减少。但这个太没有说服力,因为要买房的人还很多。

但青壮年人口的减少,确实是对房地产业长远发展埋下一个不好的预期。

3)小产权房对商品房冲击

小产权房全国保有面积有多少?有人估计为62亿平方米。

2008年全国城镇人均住宅面积为28平方米(此数据采用全国统一说法,按统计局数据计算,应当为30平方米,不知有2平方米为什么被偷走了),全国城镇人口60667万人,即城镇房地产保有面积约170亿平方米。2008年在建面积为63亿平方米,当年竣工面积为26亿平方米,其中住宅为17亿平方米。2009年统计年鉴未出,相关数据缺失(以上数据采自国家统计局)。

根据国家统计局数据,自1995—2008年,全国住宅超过184亿平方米(1841249万平方米),人均拥有住宅面积30平方米。

如此分析,城镇商品房住宅面积184亿平方米,小产权房62亿平方米的比例,好像有点靠谱,以珠三角为例,小产权房面积非常惊人,只要走进城中村一看,广州市1257个城中村(含边缘地带,核心城区城中村153个),每个城中村少则几十万平方米小产权房,多则上百万平方米。假如以平均每村50万平方米计算,以此估算广州市小产权房面积达5.7亿平方米,广州市户籍人口924万,人均拥有小产权房面积达62平方米,低一点估计也不会低于人均40平方米,基本上每户都有2栋以上楼房,一般每栋4—6层,每栋面积一般在400—600平方米,即一般的本地人家拥有不产权房面积800—1200平方米,这个数据或许很惊人,但事实却是如此,有3—4栋的也多的是。

以此估计,珠三角的小产权房面积即不会低于20亿平方米,乐观估计全国城镇小产权房面积不低于100亿平方米。

如果放开小产权房市场交易,突然天量的供应,必将对房地产市场价格产生强大冲击,足可以让现有房价腰斩。但政府部门强力阻上小产权房开禁,时时将大棒高高举起,却并不意味着政府可以长久支撑起小产权房禁限。民心所向,大势所趋,顺昌逆亡。国土资源部、发改委屡禁小产权房开放,核心只是为了维护政府的土地出让独家垄断权,是倒行逆流,国土地资源部及发改委的禁止,没有任何正义所言,民间呼声越高,以及民间对于私有产权认识与维护力量加量,媒体与网络质疑一浪高过一浪,估计维持不了多久。

农村的小产权房有多少?那是个天量,农村房子很难交易,但随着人们居住观念的改变,以及小城镇的发展,中国的城市化率可能不会有人们预测那么高,但很多人将会居住在小城镇里,甚至农村。

4)房地产供给二元制冲击

房地产并非完全的市场经济,二元体制长期存在,即部分为市场供应,部分为机关单位供应。

以北京为例,中央各部委、下属各事业单位、大型国企等,都有建房,同等品质房子,商品房销售价格3万,自建房5000元;曾在湖北某市,据了解,市场价3000—4000/平方米,交警队自建房800/平方米。

单位自建房比例占市场比例多少,目前无法进行准确的估计,由于多是政府机关、大型国企所为,以财政资金和国企利润为单位职工谋福利,属明显不公平行为,容易引发社会矛盾,所以一直属禁区。但实实在在的消灭了大量的所谓刚性需求,客观上对房价产生了潜在冲击。

5)户籍制度改革以及全民福利体系建设

中国户籍制度改革势在必行,已经是箭在弦上不得不发。随着城市户口所附带的福利慢慢消失,或者说所农村户口平等福利待遇的时候,城市化率的进程可能将放慢。

同时放开居民迁徙限制,也是大势所趋,政府不可能永远停步不前。

与此同时,中国政府为缓和社会矛盾,建立社会福利体系已经开始启动,特别是民间呼声日高,政府压力增大,不得不学习其他国家推行福利政策。

随着户籍制度改革,城乡二元体制抛弃,全民福利社会建立,城市户口优势即消失,城市购置房产冲动可能会受到冲击。

而以上的实施,应当在2015年以前。

6)独生子女与老人关系

目前80以后独生子女为数不少,特别是城市出生人口。如果两个独生子女结婚,组成家庭,他们需要购买一套房子。双方父母各一住一套,甚至双方爷爷奶奶各住一套。年轻人一般不乐意与长辈同住。

如爷爷奶奶去世,小家庭即拥有3套房子,如果若干年后双方父母都去世,那么家庭将拥有5套房子。而那时家庭的儿女已成家。

如果还是独生子女,与另外一独生子女结婚。那么父母送子女一套房子,仍还有3套房子可以向市场供应。

目前中国城市人口6亿多,以平均年龄70岁计算,每年将有866万人去世,其中绝大部分为老年人,他们中相当一部分为市场释放出了房产,等于变相增加了市场供应量。

通过以上分析,中国所谓的刚性需求支撑高房价的理论是站不住脚,经不起推敲的,是房地产一大谬论。

    附件:1995—2008年房屋施工与竣工面积

年份

施工房屋建筑面积

竣工房屋建筑面积

总值

住宅

商品住宅

总值

住宅

商品住宅

1995

215084.6

140451.9

32902.3

145600.1

107433.1

11951.3

1996

(236308.5)

(155849.3)

(31849.3)

(162849.3)

(122204.5)

(12232.6

235258.6

155508.9

31849.3

161965.7

121913.4

12232.6

1997

230491.0

149658.1

30374.7

166057.1

121101.0

12464.7

1998

245755.7

167600.8

36223.0

170904.8

127571.6

14125.7

1999

263294.3

181236.4

42590.3

187357.1

139305.9

17640.7

2000

265293.5

180634.3

50498.3

181974.4

134528.8

20603.3

2001

276025.4

182767.1

61583.0

182437.1

130419.6

24625.4

2002

304428.2

193731.0

73208.7

196737.9

134002.1

28524.7

2003

343741.7

205286.7

91390.5

202643.7

130160.8

33774.6

2004

376495.1

217580.5

108196.5

207019.1

124881.1

34677.2

2005

431123.0

239769.6

129078.4

227588.7

132835.9

43682.9

2006

462677.0

265565.3

151742.7

212542.2

131408.2

45471.7

2007

548542.0

315629.8

186788.4

238425.3

146282.7

49831.3

2008

632261.0

364354.4

222891.8

260307.0

159404.6

54334.1

合计

4830471

2959775

1249318

2741560

1841249

403940.2

上表数据源自国家统计局统计处鉴

根据以上数据,自1995年到2008年,全国住宅累计竣工面积为184亿平方米,其中商品房竣工面积为40亿平方米。

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