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鹰在飞翔的博客

所有的都是原创,只是可惜文笔太差。

 
 
 

日志

 
 

政策狂想:放开土地供应必然导致房价回归  

2012-03-31 14:25:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解决高房价的手段很多,如小产权房合法化,或打破金融电信石油等行业垄断,将集中于房地产行业的资金分流到其他行业,以及放开土地供应等。

本文只讨论放开土地供应对房价的影响。

一、导致土地供应紧张的,第一个因素即为:18亿亩耕地红线

18亿亩耕地红线,不知是何人提出,也不知理论依据在哪,凭什么就认为18亿亩耕地就是中国粮食的安全线?

1960年时代,中国耕地量应当远大于现在,估计会在22—25亿亩以上,人口远比现在要少,仅6亿人左右,即人均耕地面积约3-4亩左右,但仍然饿死了多达3000多万人。今日中国总人口为13.5亿或14亿人,耕地面积已经减少,有说约21亿亩,有说少于18亿亩,但事实就是,人均耕地面积少了50%以上,但粮食相当充足。

再看香港,日本,新加坡等国,人均耕地面积极少,但从未发生粮食危机,又是为何?

我们作一个假设,如果人口不变,耕地减少5%,会不会发生粮食危机呢?

答案已经很明确了,耕地不变(自59年以来实在在减少),人口增加了50%仍未发生粮食危机。等于人口不变的前提下,耕地变相减少了50%,那再减少区区5%的耕地,天真的会蹋下来吗?

说明粮食危机是一个伪问题,世界没有任何一个国家的粮食危机是由于耕地不足引起的,基本上都是由于政府和经济原因导致的,如苏联大饥荒,波兰大饥荒,中国大饥荒等,都是产粮大国的饥荒。今天非洲国家的饥荒也主要是由于贫穷,无力购买粮食,以及政府错误造成的。

人们总习惯了18亿亩这个数字,而忘记了科技的进步所导致的粮食产量提高这个事实,以及大米(或小麦)占总摄入粮食比例一直在降低,因为其他食物如水果,蔬菜、 肉类的比例增加了。八十年代以前,中国人的食物90%以上是主食,而今一天下来,人们的食物量,主食的比例最多只有60%,其他为菜类,水果类等。

如果中国减少5%的耕地作为房地产开发,即有9000万亩土地可作开发。事实上,在新开发土地上,耕地应不足三成,还有大量的宅基地,山林地,草地和其他土地被用来开发,即假如向市场提供9000万亩耕地,市场应可同时提供1.5亿亩以上其他土地。总数可达到2.4亿亩土地。以容积率2.0来计算(事实上,多数楼盘的容积率都高于2.0,很多达2.53.0以上。)其中以70%用于住宅开发,即可向市场提供多达2240亿平方米的房子。相当于向13亿人,平均每人可多达172平方米房子,这是天量了吧?

如果对房地产不熟的朋友,我可以提供一个数据,住建部对小康水平的定义是,人均居住面积30平方米。事实上,多数城市接近或早达到这个水平。

中国人口将于2013—15年达到顶峰,之后不会再增长了,现有耕地面积减少5%,几乎不会有任何影响。(在科技能力下,未来粮食单产再提高30%,不知袁隆平有没有信心,但我有信心的是,主食所占比例继续下降肯定不只10%)

事实上,只需要向市场提供1000万亩耕地加2-3000万亩其他土地,即完全可满足市场需求。

二、导致土地供应紧张的第二个因素:城市中长期发展规划失败,土地供应计划与现实脱节。

土地市场现行的是计划经济体制,每个城市均制定了10年甚至20年的发展规划,并以此制定了土地供应中长期规划。限我见过几个城市的长期规划,如湖北黄石市,2003—2020年的城市发展规划,国务院审批通过,结果2010年,城市人口规划就达到了2020年规划要求,但土地供应计划却基本执行原定规划。土地供应岂能不紧张?

以个绝非个案,而是普遍现象。

计划经济的失败,城市发展规划,几乎全国性失败,城市发展一般都远远快于城市规划。导致土地供应,远远跟不上城市发展,土地成为稀缺资源,长期以来价格只涨不跌。

究其原因,多是城市规划不尊重市场发展规律,更多体现地方行政长官个人意志,且规划部门多是外行领导。官僚体制下,而非专业团队,失败理所当然。

三、寻找问题根源

再回到前面问题,是否会因为因为囤地,导致新增土地全部被囤积,政策失败呢?

这要回到,为什么会囤地?产生囤地的根源是什么?

房地产公司囤地动机

1、      日常经营需要,从公司经营管理的角度出发,需要囤积3-5年可开发土地。

2、      投机,因为现有政策下,土地囤积必然升值,对于任何有足够财力的公司,都愿意囤地,以期获得暴利。

前一种是理性囤地,也需要大家理性看待,如果一家公司囤积土地在开发周期3-5年以内,这完全不应当受到指责,生产性公司也需要库存足够的原材料,房地产公司当然要库存土地。

事实上,大部分房地产公司因为资金原因,无法囤地,至少70%以上的房地产公司没有资金能力囤地。

投机囤地,引发人们的普遍不满,也引发人们对放开土地供应的担忧。因此,我们需要寻找投机囤地的根源。

投机囤地,是基于未来土地供应紧张,土地供应无法满足市场需求,土地价格肯定上涨和预期。囤地成为一本万利的生意,所以各路人马都来囤地。

但究其根源,却是在于土地长期供应不足。

另一方面,18亿亩耕地红线的制定,是导致城市土地供应不足的核心原因。

上述因素,必然导致土地价格上涨,又反过来刺激房地产公司囤地投机;后又更进一步导致土地供应紧张,价格上涨。假如放开土地供应限制,土地供应相当充足,完全可以满足市场需求,房地产商没有理由去疯狂囤地,因为囤地不再可能获得暴利。也许短期内,可能会导致房地产公司抢地,但那只是一个适应过程,当大家都明白,土地供应相当充足的时候,土地价格将直线下降,房地产公司开发量将大大增加。

当供应增加以后,不用质疑,房价会往下降。这个过程中,可能会产生泡沫,那是短期内供应过量的泡沫,长期来看,必将换来一个比较健康的市场。

当然,这只是其中一个手段,房地产问题,应当多面入手,综合解决,如果不从核心面入手,等待下去,只有死亡,不是房地产的死亡,而是执政党的死亡。绝非危言耸听。

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