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鹰在飞翔的博客

所有的都是原创,只是可惜文笔太差。

 
 
 

日志

 
 

云浮市房地产市场处崩盘前夜  

2014-04-18 23:34:02|  分类: 金融经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、惊恐的销售数据

广东省云浮市是我非常熟悉的城市,自2009年开始,那时就随前东家考察云浮房地产市场,当地政府先后向我们推荐过十几或二十几个以上的项目,所以到今天,我依然在关注着云浮市场。临睡前手贱,突然开机查询其他东西,又无意间查了一下云浮市2013年政府统计公报,了解去年云浮市房地产销售情况,数字不禁让我大惊失色:2013年“全年商品房销售额66.84亿元,增长83.4%商品房销售面积146.41万平方米,增长71.7%。” http://my12340.cn/article.aspx?ID=3187

也许很多人无法理解,我为什么惊恐。

我将2009年至2013年的云浮市房地产销售数据列表如下:

 

2009

2010

2011

2012

2013

销售面积(万平方米)

4922

6412

7225

8526

14641

增长率(%

236%

258%

127%

198%

717%

这里面有重大的统计错误,如2010年比2009年增长了30.27%,而不是25.8%。(统计局的童鞋该面壁了)。

看到这个数据,很多人或许怀着和我完全相反的态度,甚至打了鸡血式的乐观,特别是在云浮有投资的企业主们。

二、大崩盘的记忆

那些金融和经济常识告诉我,这是一个危险信号。也许以下图表更能说明:

 云浮市房地产市场处崩盘前昔 - 鹰在飞翔 - 鹰在飞翔的博客

图表11929年美国股市大崩溃

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图表22007年中国股市崩溃

历史总是惊人的相似,以上两个图表虽在不同的国家,不同的时代,但依然非常的雷同。

以上两个图表极具代表性,无论是在股市、债市、汇市还是在实体行业如石油、黄金、郁金香、房地产市场的大崩盘,所表现的图表都是相似的。

相似的公众行为,相似的公众预期,相似的盲从与乐观,相似的上涨与自我强化,相似的恐慌,相似的离场情形,相似的惨烈崩溃,集合着人类的共性弱点,形成了相似的大崩溃,用相似的图表记述了下来。

在大崩溃前昔,投资者都会进入一种相似的疯狂状态,参与者中即便是大字不识的大爷大妈都能从中赚到钱,未来的似乎充满着阳光,人们如打了鸡血般的亢奋,对眼前随时可能到来的风险视而不见,情绪开始失控,人们将尽可能多的资金投入其中,共同推动其达到更高点,直至达到某种临界点,再无力创造新的高点,形势在一个微小的事件中发生逆转,并引发空前大崩溃。

我长期以来一直持有一种观点,那就是所有的市场,都可以用K线图来直观表述,包括房地产在内,当然由于房地产数据比较少,K线图是做不出来,但可以做出相似的图形。

再有,中国房地产就是一种特殊的金融产品,其以投机性为主,兼有居住功能,因此我们必须用金融的视角去看待它,才能真正的理解它。

也许很多人仍然无法理解我的惊恐来自何处,以下系我对九十年代海南和前不久的鄂尔多斯的图表分析。

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图表3:海南房地产崩盘图

很遗憾的是,我没能找到1988—1993年的海南省全部房地产销售面积,但销售价格的暴涨也能告诉我们,销售面积的曲线和价格的曲线应当是相似的。从以下这段话的内容中可见一斑:这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米。http://news.163.com/07/0831/09/3N7CBP8A00011SM9.html

从以上资料中看到,当年仅烂尾楼就多达1600万平方米,当年的销售面积应当是创下了相当大的增幅。(严谨的分析就不要学我,我是懒人,非专业的)

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图表4:鄂尔多斯崩盘图

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    图表5:鄂尔多斯销售面积临界图

外界一直风传温州房地产市场崩盘,因此,我找到了温州房地产市场历年销售面积数据,统计如下:

 

2008

2009

2010

2011

2012

2013

销售面积(万平方米)

173.33

313.96

228.46

135.51

204.25

349.73

增长率(%

-41.7%

81.7%

-27.2%

-40.7%

50.9%

71.2%

温州市2013年房地产销售面积增长率达到71.2%,云浮为71.7%,两市增长率几乎相同。温州市已经崩盘,云浮还能撑多久?

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图表6:温州房地产销售面积图

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图表7:温州房地产销售增长率图

温州2008年销售面积增长率为-41.72009年增长率一直跃升至81.7%,第二年销售面积立马栽下来,经历两年时间又打回原点,然后在2012年和2013年持续高涨,在最高达到71.2%之后,传来了崩盘的声音。

从以上资料来看,93年海南房地产泡沫破裂和鄂尔多斯、温州房地产崩盘,其销售面积的曲线同1929年美国股市崩溃、2007年中国A股崩溃是相似的,他们都是突然间达到一个前所未有的增幅,然后无以为继而走向反转崩盘。

三、云浮房市的危机

以下系云浮市房地产销售面积图表:

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图表8:云浮市房地产销售面积增长率图

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图表9:云浮市房地产销售面积图

 

假设云浮市房地产2014年崩盘,如果我们做一个销售数据模拟图:

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图表10:云浮崩盘模拟图

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图表11:鄂尔多斯崩盘图

 

我们现在可以发现这个模拟图表与海南、鄂尔多斯、温州等房地产崩盘的图表非常相似。2014年云浮市房地产市场将非常危险,最迟2015年将全面崩盘,除非再来4万亿。如果2014年云浮市房地产依然安全,那么,这一年的销售火爆程度肯定将超过去年,如:销售面积增长率达到80%或以上;否则图表就出错了,我认为这是不可能的,这就是经济规律,能在股市、汇市、债市、其他房地产市场显现其威力,就不会在云浮有例外,我想人们可能找不到例外。(我已经不熟悉云浮市房地产情况,我不知道今年是否有可能创新高,但我可以知道,如果2014年没有崩盘,2015年就是在劫难逃。)

至于很多媒体人所关心的贵阳市,我可以说,2014年是安全的,因为销售面积数据平淡无奇。

为什么我不看价格变化呢,我认为在房地产的分析中,销售面积的变化才是决定性的,在很多三四线城市,价格的指导意义变不大,甚至相对平稳,很难对风险进行预警。

对于崩盘,我认为:预警指标是销售面积增长率达到前所未有的新高度,这意味着市场陷入一种无序的疯狂,然后才是价格的雪崩,同时销售面积的急剧下滑,进入冰封世界,等待市场再次复苏。

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